Jardin de los Reyes Development in Spain - Page 23

T3NAX · #**221** 18-04-2008, 08:47 PM

it was only my opinion

Spain is cheap but it doesn't offer what Italy or France can offer

morata · #**222** 09-05-2008, 01:05 AM

Hi everyone,
As I informed in my last posts on pages 15 and 16 I was concerned about the new changes on the Spanish land law (ley del suelo). I have attached my enquire to the legal department of the Spanish OCU (Organización de Consumidores y Usuarios//Users and Consumers Organization). Please anyone considering to invest in J dl R must read this and consult their lawyer to reasure that as I mentioned J dl R most likely will never be granted Planning Permission if it doesn´t have it by now (which doesnt as a matter of fact).
This is due to new changes affecting all urban developments nationwide and not nly J dl R. I know this will be heavily critizise by harveyd but unfortunatelly it´s to late for him as he put his money down. Read my previous post if you want to know more

-----------Enviado: 18/04/2008 0:27:32 -------------

Hola a todos,

Referente a las últimas modificaciones de la ley del suelo de abril 07. Tengo entendido que de ahora en adelante, en cada plan de actuación urbanistico, se han de tener en cuenta los siguientes factores:

-el 30% del suelo ha de ser reservado para Viviendas de Protección.

-no se aceptarán actuaciones urbansiticas que dupliquen la población del municipio en cuestion.

-el suelo forestal quemado permanecerá como rustico en los prox. 30años, no pudiendose así recalificar para evitar especulaciones.

-la ejecuccion de campos de golf no sera un instrumento para construir miles de viviendas, sólo se podrá equipar con terciario (hoteles y comercial).

¿es esto así?...si es cierto, es aplicable a todos aquellos nuevos PGOU a partir de la ley....

gracias

THEIR REPLY

Muy Sr. nuestro:.

Acusamos recibo de su atento escrito, al cual nos disponemos dar respuesta.

Sobre el tema que nos consulta, sobre la repercusión de la ley del suelo últimamente publicada, le indicamos que como todo texto legal hay que verlo en su conjunto y no deteniendonos en articulos concretos, pues se la lectura de las Disposiciones que le adjunto se ve cuando entra en vigor la Ley el 1 de Julio 2007 y el plazo de un año que tiene la Administración para adecuar la norma especifica.

Por lo tanto si nada se publica con posterioridad lo previsto en esta norma sera vinculante, obligando a los Ayuntamientos que reformen sus PGOU si hay normas encontradas, ya que es imperativa la ley 8/2007, salvo que expresamente no se vea afectada por ella.

Sin otro particular, agradeciendo la confianza que nos deposita, aprovechamos la ocasión para enviarle un cordial saludo

Atentamente

Fdo: Ana MELERO
ASESORIA JURIDICA DE OCU

Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo

Disposición Derogatoria Única. Derogación normativa

Quedan derogados a la entrada en vigor de esta Ley:
a) La Ley 6/1998, de 13 de abril, de Régimen del Suelo y Valoraciones.
b) El Art. 133, el apartado 1 del Art. 134, el apartado 1 del Art. 243, el Art. 276, el apartado 1 del Art. 280 y los Arts. 287, 288 y 289 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio.
c) Los Arts. 38 y 39 de la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954.
d) Cuantas otras disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo dispuesto en esta Ley.

Disposición Final Primera. Carácter del contenido dispositivo de esta Ley
Declarada la admisión a trámite de rec. inconstucionalidad por ini Prov. de 25 septiembre 2007
apa.1 Declarada la admisión a trámite de rec. inconstucionalidad por ini Prov. de 25 septiembre 2007

1. Tienen el carácter de condiciones básicas de la igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los correspondientes deberes constitucionales y, en su caso, de bases del régimen de las Administraciones Públicas, de la planificación general de la actividad económica y de protección del medio ambiente, dictadas en ejercicio de las competencias reservadas al legislador general en el Art. 149.1.1ª, 13ª, 18ª y 23ª de la Constitución, los Arts. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, apartados 1, 2, 3 y 5, 12, 13, 14, 15, 16, 31, apartado 3, las disposiciones adicionales primera y sexta, apartados 1 y 2, y las disposiciones transitorias primera, segunda y cuarta.
2. Los Arts. 33 y 34, apartados 1 y 2, tienen el carácter de bases de la planificación general de la actividad económica dictadas en ejercicio de la competencia reservada al legislador estatal en el Art. 149. 1. 13ª de la Constitución, sin perjuicio de las competencias exclusivas sobre suelo y urbanismo que tengan atribuidas las Comunidades Autónomas.
3. Tienen el carácter de disposiciones establecidas en ejercicio de la competencia reservada al legislador estatal por el Art. 149.1.4ª, 8ª y 18ª sobre defensa, legislación civil, expropiación forzosa y sistema de responsabilidad de las Administraciones Públicas, los Arts. 11, apartados 4, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, apartados 1 y 2, 32, 34, apartados 3 y 4, 35 y 36, las disposiciones adicionales segunda, quinta, sexta, apartado 3, y séptima y la disposición transitoria tercera.
4. El contenido normativo íntegro de esta Ley es de aplicación directa en los territorios de las Ciudades de Ceuta y Melilla, con las siguientes precisiones:
a) La potestad que la letra b) del Art. 10 reconoce a la Ley para reducir el porcentaje de reserva de vivienda sometida a algún régimen de protección pública y la de determinar los posibles destinos del patrimonio público del suelo , de entre los previstos en el apartado 1 del Art. 34, podrán ser ejercidas directamente en el plan general.
b) El porcentaje a que se refiere la letra b) del apartado 1 del Art. 16 será el del quince por ciento, que el plan general podrá incrementar motivada y proporcionadamente hasta el veinte por ciento en las actuaciones o ámbitos en los que el valor de los solares resultantes o de su incremento, en su caso, sea sensiblemente superior al medio de los incluidos en su misma clase de suelo .
5. Lo dispuesto en esta Ley se aplicará sin perjuicio de los regímenes civiles, forales o especiales, allí donde existen.

Disposición Final Segunda. Delegación legislativa

Se delega en el Gobierno, por un año a contar desde la entrada en vigor de esta Ley, la potestad de dictar un Real Decreto Legislativo que refunda el texto de ésta y los preceptos que quedan vigentes del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, debiendo aclararse, regularizarse y armonizarse la terminología y el contenido dispositivo de éste a los de esta Ley.

Disposición Final Tercera. Desarrollo

Se autoriza al Gobierno para proceder, en el marco de sus atribuciones, al desarrollo de esta Ley.

Disposición Final Cuarta. Entrada en vigor

Esta Ley entrará en vigor el día 1 de julio de 2007

Sorry I didnt translate it but your Spanish lawyer can explain you all the matters involving this bill which is already in use.
Regards from Rio de J

sharkboy · #**223** 09-05-2008, 08:47 PM

There seems to be alot of negative comments against alot of hopes for the future on this thread. I think its a great debating and knowledge sharing tool. I came across it as im a hania beach investor and doing alittle research on other investment opportunities.
BUT can anyone bluntly/factually advise me on if to invest or not?
Is anyone truely wishing they didnt?Already made a few quid from flippling?
Is there any advance in planning?
I was in contact with IPIN, anybody had dealings. Quote "the local mayors on board" and plot is at 70k euros with an in of 15k euros plus bond re money back.
Im open to all comments and wish everybody luck in or out.

Lysos · #**224** 09-05-2008, 09:12 PM

You have already said you don't believe they will get planning permission; what more do you need to know ??????.

hatch · #**225** 09-05-2008, 10:29 PM

Quote:

Originally Posted by morata

Hi everyone,
As I informed in my last posts on pages 15 and 16 I was concerned about the new changes on the Spanish land law (ley del suelo). I have attached my enquire to the legal department of the Spanish OCU (Organización de Consumidores y Usuarios//Users and Consumers Organization). Please anyone considering to invest in J dl R must read this and consult their lawyer to reasure that as I mentioned J dl R most likely will never be granted Planning Permission if it doesn´t have it by now (which doesnt as a matter of fact).
This is due to new changes affecting all urban developments nationwide and not nly J dl R. I know this will be heavily critizise by harveyd but unfortunatelly it´s to late for him as he put his money down. Read my previous post if you want to know more

-----------Enviado: 18/04/2008 0:27:32 -------------

Hola a todos,

Referente a las últimas modificaciones de la ley del suelo de abril 07. Tengo entendido que de ahora en adelante, en cada plan de actuación urbanistico, se han de tener en cuenta los siguientes factores:

-el 30% del suelo ha de ser reservado para Viviendas de Protección.

-no se aceptarán actuaciones urbansiticas que dupliquen la población del municipio en cuestion.

-el suelo forestal quemado permanecerá como rustico en los prox. 30años, no pudiendose así recalificar para evitar especulaciones.

-la ejecuccion de campos de golf no sera un instrumento para construir miles de viviendas, sólo se podrá equipar con terciario (hoteles y comercial).

¿es esto así?...si es cierto, es aplicable a todos aquellos nuevos PGOU a partir de la ley....

gracias

THEIR REPLY

Muy Sr. nuestro:.

Acusamos recibo de su atento escrito, al cual nos disponemos dar respuesta.

Sobre el tema que nos consulta, sobre la repercusión de la ley del suelo últimamente publicada, le indicamos que como todo texto legal hay que verlo en su conjunto y no deteniendonos en articulos concretos, pues se la lectura de las Disposiciones que le adjunto se ve cuando entra en vigor la Ley el 1 de Julio 2007 y el plazo de un año que tiene la Administración para adecuar la norma especifica.

Por lo tanto si nada se publica con posterioridad lo previsto en esta norma sera vinculante, obligando a los Ayuntamientos que reformen sus PGOU si hay normas encontradas, ya que es imperativa la ley 8/2007, salvo que expresamente no se vea afectada por ella.

Sin otro particular, agradeciendo la confianza que nos deposita, aprovechamos la ocasión para enviarle un cordial saludo

Atentamente

Fdo: Ana MELERO
ASESORIA JURIDICA DE OCU

Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo

Disposición Derogatoria Única. Derogación normativa

Quedan derogados a la entrada en vigor de esta Ley:
a) La Ley 6/1998, de 13 de abril, de Régimen del Suelo y Valoraciones.
b) El Art. 133, el apartado 1 del Art. 134, el apartado 1 del Art. 243, el Art. 276, el apartado 1 del Art. 280 y los Arts. 287, 288 y 289 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio.
c) Los Arts. 38 y 39 de la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954.
d) Cuantas otras disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo dispuesto en esta Ley.

Disposición Final Primera. Carácter del contenido dispositivo de esta Ley
Declarada la admisión a trámite de rec. inconstucionalidad por ini Prov. de 25 septiembre 2007
apa.1 Declarada la admisión a trámite de rec. inconstucionalidad por ini Prov. de 25 septiembre 2007

1. Tienen el carácter de condiciones básicas de la igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los correspondientes deberes constitucionales y, en su caso, de bases del régimen de las Administraciones Públicas, de la planificación general de la actividad económica y de protección del medio ambiente, dictadas en ejercicio de las competencias reservadas al legislador general en el Art. 149.1.1ª, 13ª, 18ª y 23ª de la Constitución, los Arts. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, apartados 1, 2, 3 y 5, 12, 13, 14, 15, 16, 31, apartado 3, las disposiciones adicionales primera y sexta, apartados 1 y 2, y las disposiciones transitorias primera, segunda y cuarta.
2. Los Arts. 33 y 34, apartados 1 y 2, tienen el carácter de bases de la planificación general de la actividad económica dictadas en ejercicio de la competencia reservada al legislador estatal en el Art. 149. 1. 13ª de la Constitución, sin perjuicio de las competencias exclusivas sobre suelo y urbanismo que tengan atribuidas las Comunidades Autónomas.
3. Tienen el carácter de disposiciones establecidas en ejercicio de la competencia reservada al legislador estatal por el Art. 149.1.4ª, 8ª y 18ª sobre defensa, legislación civil, expropiación forzosa y sistema de responsabilidad de las Administraciones Públicas, los Arts. 11, apartados 4, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, apartados 1 y 2, 32, 34, apartados 3 y 4, 35 y 36, las disposiciones adicionales segunda, quinta, sexta, apartado 3, y séptima y la disposición transitoria tercera.
4. El contenido normativo íntegro de esta Ley es de aplicación directa en los territorios de las Ciudades de Ceuta y Melilla, con las siguientes precisiones:
a) La potestad que la letra b) del Art. 10 reconoce a la Ley para reducir el porcentaje de reserva de vivienda sometida a algún régimen de protección pública y la de determinar los posibles destinos del patrimonio público del suelo , de entre los previstos en el apartado 1 del Art. 34, podrán ser ejercidas directamente en el plan general.
b) El porcentaje a que se refiere la letra b) del apartado 1 del Art. 16 será el del quince por ciento, que el plan general podrá incrementar motivada y proporcionadamente hasta el veinte por ciento en las actuaciones o ámbitos en los que el valor de los solares resultantes o de su incremento, en su caso, sea sensiblemente superior al medio de los incluidos en su misma clase de suelo .
5. Lo dispuesto en esta Ley se aplicará sin perjuicio de los regímenes civiles, forales o especiales, allí donde existen.

Disposición Final Segunda. Delegación legislativa

Se delega en el Gobierno, por un año a contar desde la entrada en vigor de esta Ley, la potestad de dictar un Real Decreto Legislativo que refunda el texto de ésta y los preceptos que quedan vigentes del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, debiendo aclararse, regularizarse y armonizarse la terminología y el contenido dispositivo de éste a los de esta Ley.

Disposición Final Tercera. Desarrollo

Se autoriza al Gobierno para proceder, en el marco de sus atribuciones, al desarrollo de esta Ley.

Disposición Final Cuarta. Entrada en vigor

Esta Ley entrará en vigor el día 1 de julio de 2007

Sorry I didnt translate it but your Spanish lawyer can explain you all the matters involving this bill which is already in use.
Regards from Rio de J

Idiot. Either communicate a valid point or dont bother.

And why not put this directly to the developers and their team of spanish property lawyers?

morata · #**226** 10-05-2008, 02:43 AM

Quote:

Originally Posted by hatch

Idiot. Either communicate a valid point or dont bother.

And why not put this directly to the developers and their team of spanish property lawyers?

Listen mayte...that´s a valid point...ohhh!sorry maybe you didn´t understand a damn thing (aid yourself with a dictionary) those are simple facts from an organization with the sole interest of preserving the consumers and buyers rights being member you can send your consultation to their legal department and seek advise. quite easy to understand even for you...I don´t need to put directly to the developers because I decided not to invest in Spain anymore and in particular in...Albacete...the next hot spot? and furthermore what their legal team will tell you? that the sun shine and it´s a beutiful day...they will not bite the hand that feeds them...which is your hand...after all it comes down to sales and keeping their own jobs.
tomorrow you will be collecting your moneyback+10% interest and everybody happy, you me and the developers. And if what I know and you don´t want to see helps any would-be investor I am glad, at least they will have the full facts and not only the version given by the developers or those who give up their money at an earlie stage which as I mentioned already is not today´s legal situation. Things are changing in Spain since the PSOE is in office and for your knowledge they are going to be there for the next 4 years. The brick party is over and it seems only the idiot is blind enough not to see

from Rio de Janeiro

rowlandsbb · #**227** 10-05-2008, 09:46 AM

Quite simply it's a gamble.......seems to me set up before the planning regulations in Spain changed....and I have to say non Spanish buyers learnt from peoples previous mistakes buying illegal properties in Spain......which may , they are told become legal!

Now if you can afford a gamble, read & write Spanish and done you research......then it may just be a reasonable ' bet'
, in 2008 and the slow market. which are not a bet.....just a property investment
However, I have to say that anyone buying in EU [ inc UK & Spain] who wants to flip.......too late as those days are over for the time being
Long term investment in EU established markets , even some good rental returns in the right locations [ and if you work at it] is OK .......but allow that it may be 2010 before the market starts to get going again

Now if you are a life style buyer.......no reason to put off a purchase even with low exchange rate
As you can take advantage of the current market and get a good deal [ but make sure spec is good with re sakes].....even with Polaris World the prices are good....2 bed top floor maisonette with solarium from circa £94,330 and something similar in Costa Blanca from circa £81,889 or a 2 bed apartment in Almeria circa £78,661 [exr 1.27].......and if you are a life style buyer then remember.....life is for living now not for waiting !!!

Lysos · #**228** 10-05-2008, 01:51 PM

Brian - change the record, please. To get the real picture of the disaster that is Polaris World read the article in today's Guardian.

hatch · #**229** 10-05-2008, 04:18 PM

Quote:

Originally Posted by morata

Listen mayte...that´s a valid point...ohhh!sorry maybe you didn´t understand a damn thing (aid yourself with a dictionary) those are simple facts from an organization with the sole interest of preserving the consumers and buyers rights being member you can send your consultation to their legal department and seek advise. quite easy to understand even for you...I don´t need to put directly to the developers because I decided not to invest in Spain anymore and in particular in...Albacete...the next hot spot? and furthermore what their legal team will tell you? that the sun shine and it´s a beutiful day...they will not bite the hand that feeds them...which is your hand...after all it comes down to sales and keeping their own jobs.
tomorrow you will be collecting your moneyback+10% interest and everybody happy, you me and the developers. And if what I know and you don´t want to see helps any would-be investor I am glad, at least they will have the full facts and not only the version given by the developers or those who give up their money at an earlie stage which as I mentioned already is not today´s legal situation. Things are changing in Spain since the PSOE is in office and for your knowledge they are going to be there for the next 4 years. The brick party is over and it seems only the idiot is blind enough not to see

from Rio de Janeiro

The point of an english notice board like this is to make your point in English.
Which was my point to you.
Or maybe you didnt understand?
Idiot.

rowlandsbb · #**230** 10-05-2008, 06:00 PM

Read it!
If you write an article on Spanish property and want it read now , then you have to look for the negatives
Even in this article there are positives
PW are not selling ' country Spain' but a leisure resort......off plan to flip are dealers and should be able to look after themselves, if not they should not have 'become a dealer' !!
A lot of happy owners on PW...same applies to other developments....but some not so happy
Applies in every property market......in Times this week read about buy to let & flip flats on Leeds and elsewhere!!!
The point is that PW buyers are in the main 'life style buyers' and they are enjoying it.....exchange rate, dead property market in all EU does not matter as to them life style use is important and long term they expect to be OK
Better than buying a caravan circa £94 k in UK !......Time Share!!....Quarter Share!! Condo Investment.......all of which are bought for life styel reasons!!!